Турция тихо внесла самое значительное изменение в процесс покупки недвижимости за последнее десятилетие. С 1 мая 2026 года все сделки с недвижимостью — новые, вторичные, жилые или коммерческие — должны производить оплату через Güvenli Ödeme Sistemi (Систему безопасных платежей), механизм эскроу-счета, регулируемый Министерством казначейства и финансов. Если вы иностранный покупатель, присматривающий квартиру в Стамбуле или виллу в Анталии, это напрямую влияет на движение ваших денег, получение оплаты продавцом и регистрацию вашего права собственности в офисе Tapu.

Эскроу-счет

Проще говоря: это находящийся под надзором государства эскроу-счет для недвижимости. Вместо того, чтобы переводить средства напрямую продавцу до или во время передачи права собственности (Тапу), деньги покупателя депонируются в лицензированном банке или уполномоченном финансовом учреждении. Средства переводятся продавцу только после подтверждения передачи права собственности в земельном реестре — и если сделка не состоится, капитал покупателя возвращается автоматически.

Это заменяет лоскутное одеяло неформальных платежных схем, которые доминировали на турецком рынке недвижимости на протяжении десятилетий, когда иностранный покупатель часто переводил средства на личный счет продавца по устному соглашению брокера. Для иностранных инвесторов, которые исторически несли большую часть риска контрагента в этих сделках, новая система является значительным улучшением.

Почему правительство ввело это

1. Защита иностранного капитала

Турция приветствует рекордные притоки иностранного капитала в недвижимость — иностранный интерес к поиску вырос более чем на 40% по сравнению с прошлым годом — и правительство хотело положить конец ужасным историям, которые время от времени попадают в международные заголовки: спорам о правах собственности, задержкам передачи прав и исчезновению продавцов с переведенными депозитами.

2. Ужесточение контроля в сфере ПОД/ФТ

Направление всех платежей через регулируемый канал обеспечивает MASAK (подразделению финансовой разведки) и Центральному банку полную прозрачность в отношении иностранной валюты, поступающей в турецкую недвижимость. Это устраняет пробелы, которые существовали в отношении платежей наличными и офшорных расчетов.

3. Приведение Турции в соответствие со стандартами ЕС и ОЭСР

Эскроу-подобное урегулирование сделок с недвижимостью является стандартом в Германии, Испании, Португалии и Великобритании. Принимая его, Турция приближает свой рынок к нормативной базе, которую уже ожидают европейские и американские покупатели.

Как иностранному покупателю совершить покупку сейчас, шаг за шагом

1. Предложение принято и подписано СПС

   Вы согласовываете цену и условия с продавцом и подписываете договор обещания продажи (Satış Vaadi Sözleşmesi). На этом этапе деньги продавцу не передаются.

2. Средства, отправленные на счет системы безопасных платежей

   Вы переводите сумму покупки — в TRY, USD или EUR — на отдельный счет лицензированного банка, а не на личный счет продавца. Банк выдает цифровое подтверждение.

3. Отчет об оценке и заявление на получение Тапу поданы

   Лицензированный оценщик выдает обязательный отчет об оценке недвижимости (Gayrimenkul Değerleme Raporu). Покупатель и продавец подают заявление о переходе права собственности в местное земельное управление.

4. Переоформление права собственности в офисе Тапу

   Реестр недвижимости регистрирует переход права собственности на иностранного покупателя. Тапу выдается в тот же день.

5. Средства, перечисленные продавцу

   Только после подтверждения Тапу система безопасных платежей переводит средства продавцу. Если сделка не удалась, ваши деньги возвращаются вам.

Что меняется для иностранных покупателей — и что нет

Влияет ли это на турецкое гражданство за инвестиции?

Минимальный порог в 400 000 долларов США, требование о трехлетнем периоде владения и список соответствующих провинций остались без изменений. Однако в процессе оценки CBI теперь в качестве основного доказательства оплаты используется траектория системы безопасных платежей. Это на самом деле хорошая новость — она устраняет неоднозначность в отношении документации, подтверждающей перевод, которая раньше замедляла рассмотрение дел CBI на несколько недель.

Риски и что нужно учитывать

Основным операционным риском в первые несколько месяцев будет пропускная способность лицензированных банков — ожидается, что спрос резко возрастет сразу после 1 мая, а сроки открытия новых эскроу-счетов могут увеличиться. Иностранным покупателям, завершающим покупку в мае или июне 2026 года, следует начать оформление счета как минимум за три недели до предполагаемой даты Тапу. Второе соображение — валюта: если вы покупаете в долларах США или евро, зафиксируйте обменный курс в банке во время перевода, а не во время выдачи средств, чтобы избежать колебаний лиры в течение эскроу-периода.

Часто задаваемые вопросы