Turkey has quietly introduced the single biggest change to its property purchase process in a decade. From 1 May 2026, every real estate transaction — new-build, resale, residential or commercial — must route its payment through the Güvenli Ödeme Sistemi (Secure Payment System), an Escrow Account mechanism regulated by the Ministry of Treasury and Finance. If you're a foreign buyer eyeing an apartment in Istanbul or a villa in Antalya, this directly affects how your money moves, when the seller gets paid, and how your ownership is recorded at the Tapu office.

What is the Escrow Account?

In plain English: it's a government-supervised escrow for real estate. Instead of wiring funds directly to the seller before or at the Tapu (title deed) transfer, the buyer's money is parked with a licensed bank or authorised financial institution. Funds are only released to the seller once the title transfer is confirmed at the land registry — and if the transaction collapses, the buyer's capital returns automatically.

It replaces the patchwork of informal payment arrangements that has dominated Turkish real estate for decades, where a foreign buyer would often wire funds to a seller's personal account based on a broker's handshake. For foreign investors, who have historically shouldered most of the counter-party risk in those deals, the new system is a significant upgrade.

چرا دولت آن را معرفی کرد

حفاظت از سرمایه خارجی

ترکیه با سرازیر شدن سرمایه خارجی املاک و مستغلات، با افزایش بیش از ۴۰ درصدی علاقه جستجوی خارجی نسبت به سال گذشته%، میزبان رکوردی شده است و دولت می‌خواست با داستان‌های وحشتناکی که گاهی اوقات در صدر اخبار بین‌المللی قرار می‌گیرند: اختلافات سند، تأخیر در انتقال، و ناپدید شدن فروشندگان با سپرده‌های واریزی، مقابله کند.

۲. تشدید نظارت بر مبارزه با پولشویی و ارز

هدایت تمام پرداخت‌ها از طریق یک کانال تحت نظارت، دید کاملی را نسبت به ارز خارجی که وارد املاک و مستغلات ترکیه می‌شود، در اختیار MASAK (واحد اطلاعات مالی) و بانک مرکزی قرار می‌دهد. این امر شکاف‌هایی را که قبلاً در مورد پرداخت‌های نقدی و تسویه‌های خارج از کشور وجود داشت، می‌بندد.

۳. همسوسازی ترکیه با استانداردهای اتحادیه اروپا و سازمان همکاری اقتصادی و توسعه

شرایط تسویه املاک به سبک امانی در آلمان، اسپانیا، پرتغال و انگلستان استاندارد است. ترکیه با پذیرش آن، بازار خود را به خط مبنای نظارتی که خریداران اروپایی و آمریکایی در حال حاضر انتظار دارند، نزدیک‌تر می‌کند.

چگونه یک خریدار خارجی اکنون خرید می‌کند، گام به گام

1. پیشنهاد پذیرفته شد و قرارداد خرید و فروش امضا شد

   شما با فروشنده در مورد قیمت و شرایط توافق کرده و قرارداد وعده فروش (Satış Vaadi Sözleşmesi) را امضا می‌کنید. در این مرحله هیچ پولی به فروشنده منتقل نمی‌شود.

2. وجه به حساب سیستم پرداخت امن واریز شد

   You transfer the purchase amount — in TRY, USD or EUR — into the licensed bank's ring-fenced account, not the seller's personal account. The bank issues a digital confirmation.

3. گزارش ارزیابی و درخواست تاپو ثبت شد

   یک ارزیاب دارای مجوز، گزارش ارزیابی املاک و مستغلات اجباری (Gayrimenkul Değerleme Raporu) را صادر می کند. خریدار و فروشنده درخواست انتقال سند مالکیت را در اداره ثبت اسناد محلی ثبت می کنند.

4. انتقال سند در دفتر تاپو

   The Land Registry records the transfer of ownership into the foreign buyer's name. The Tapu is issued on the same day.

5. وجوه آزاد شده برای فروشنده

   فقط پس از تایید تاپو، سیستم پرداخت امن، وجوه را به فروشنده آزاد می‌کند. در صورت عدم موفقیت تراکنش، پول شما به شما بازگردانده می‌شود.

What changes for foreign buyers — and what doesn't

آیا این بر تابعیت ترکی از طریق سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارد؟

The USD 400,000 minimum threshold, the three-year hold requirement and the list of eligible provinces are all unchanged. However, the CBI evaluation process now uses the Secure Payment System trail as the primary proof of payment. That's actually good news — it removes the ambiguity around proof-of-transfer documentation that used to slow CBI files down by several weeks.

خطرات و چیزهایی که باید مراقب بود

The main operational risk in the first few months will be capacity at the licensed banks — demand is expected to spike immediately after 1 May, and turnaround on new escrow account openings may lengthen. Foreign buyers closing a purchase in May or June 2026 should start the account setup at least three weeks before their target Tapu date. A second consideration is currency: if you're buying in USD or EUR, lock your FX rate with the bank at the time of transfer, not at the time of release, so you're not exposed to lira movements during the escrow window.

سوالات متداول