Турция тихо внесла самое значительное изменение в процесс покупки недвижимости за последнее десятилетие. С 1 мая 2026 года каждая сделка с недвижимостью — будь то новостройка, вторичный рынок, жилая или коммерческая — должна проходить оплату через Güvenli Ödeme Sistemi (Система безопасных платежей), эскроу-механизм, регулируемый Министерством казначейства и финансов. Если вы иностранный покупатель, присматривающий квартиру в Стамбуле или виллу в Анталии, это напрямую повлияет на то, как ваши деньги переводятся, когда продавец получает оплату и как ваша собственность регистрируется в офисе Tapu.

Для безопасных платежных систем

Простыми словами: это государственный эскроу-счет для сделок с недвижимостью. Вместо того чтобы переводить средства напрямую продавцу до или во время передачи Тапу (документа о праве собственности), деньги покупателя хранятся в лицензированном банке или уполномоченном финансовом учреждении. Средства будут переданы продавцу только после подтверждения передачи права собственности в земельном кадастре, а в случае срыва сделки капитал покупателя будет возвращен автоматически.

Он заменяет пеструю картину неформальных платежных схем, которая доминировала на турецком рынке недвижимости десятилетиями, когда иностранный покупатель часто переводил средства на личный счет продавца по рукопожатию брокера. Для иностранных инвесторов, которые исторически несли на себе большую часть рисков контрагента в этих сделках, новая система является значительным улучшением.

Почему правительство ввело это

1. Защита иностранного капитала

Турция приветствует рекордные притоки иностранного капитала в недвижимость — иностранный интерес к поиску вырос более чем на 40% по сравнению с прошлым годом — и правительство хотело положить конец ужасным историям, которые время от времени попадают в международные заголовки: спорам о правах собственности, задержкам передачи прав и исчезновению продавцов с переведенными депозитами.

2. Ужесточение контроля в сфере ПОД/ФТ

Направление всех платежей через регулируемый канал обеспечивает MASAK (подразделению финансовой разведки) и Центральному банку полную прозрачность в отношении иностранной валюты, поступающей в турецкую недвижимость. Это устраняет пробелы, которые существовали в отношении платежей наличными и офшорных расчетов.

3. Приведение Турции в соответствие со стандартами ЕС и ОЭСР

Эскроу-подобное урегулирование сделок с недвижимостью является стандартом в Германии, Испании, Португалии и Великобритании. Принимая его, Турция приближает свой рынок к нормативной базе, которую уже ожидают европейские и американские покупатели.

Как иностранному покупателю совершить покупку сейчас, шаг за шагом

Что меняется для иностранных покупателей — а что нет

Влияет ли это на турецкое гражданство за инвестиции?

Минимальный порог в 400 000 долларов США, трехлетний срок владения и список подходящих провинций остались без изменений. Однако в процессе оценки CBI теперь в качестве основного доказательства оплаты используется след платежной системы Secure Payment System. Это на самом деле хорошая новость — это устраняет двусмысленность в отношении документации, подтверждающей перевод, которая раньше замедляла рассмотрение дел CBI на несколько недель.

Риски и что нужно учитывать

Основным операционным риском в первые месяцы будет пропускная способность банков-лицензиатов: ожидается, что спрос резко возрастет сразу после 1 мая, и время обработки заявок на открытие новых эскроу-счетов может увеличиться. Иностранным покупателям, закрывающим сделку купли-продажи в мае или июне 2026 года, следует начать оформление счета как минимум за три недели до предполагаемой даты регистрации права собственности (Tapu). Вторым важным моментом является валюта: если вы покупаете в долларах США или евро, зафиксируйте обменный курс в банке на момент перевода средств, а не на момент их выдачи, чтобы избежать рисков, связанных с колебаниями курса лиры в течение периода действия эскроу-счета.