Turkey has quietly introduced the single biggest change to its property purchase process in a decade. From 1 May 2026, every real estate transaction — new-build, resale, residential or commercial — must route its payment through the Güvenli Ödeme Sistemi (Secure Payment System), an Escrow Account mechanism regulated by the Ministry of Treasury and Finance. If you're a foreign buyer eyeing an apartment in Istanbul or a villa in Antalya, this directly affects how your money moves, when the seller gets paid, and how your ownership is recorded at the Tapu office.

What is the Escrow Account?

In plain English: it's a government-supervised escrow for real estate. Instead of wiring funds directly to the seller before or at the Tapu (title deed) transfer, the buyer's money is parked with a licensed bank or authorised financial institution. Funds are only released to the seller once the title transfer is confirmed at the land registry — and if the transaction collapses, the buyer's capital returns automatically.

It replaces the patchwork of informal payment arrangements that has dominated Turkish real estate for decades, where a foreign buyer would often wire funds to a seller's personal account based on a broker's handshake. For foreign investors, who have historically shouldered most of the counter-party risk in those deals, the new system is a significant upgrade.

Почему правительство ввело это

1. Защита иностранного капитала

Турция приветствует рекордные притоки иностранного капитала в недвижимость — иностранный интерес к поиску вырос более чем на 40% по сравнению с прошлым годом — и правительство хотело положить конец ужасным историям, которые время от времени попадают в международные заголовки: спорам о правах собственности, задержкам передачи прав и исчезновению продавцов с переведенными депозитами.

2. Ужесточение контроля в сфере ПОД/ФТ

Направление всех платежей через регулируемый канал обеспечивает MASAK (подразделению финансовой разведки) и Центральному банку полную прозрачность в отношении иностранной валюты, поступающей в турецкую недвижимость. Это устраняет пробелы, которые существовали в отношении платежей наличными и офшорных расчетов.

3. Приведение Турции в соответствие со стандартами ЕС и ОЭСР

Эскроу-подобное урегулирование сделок с недвижимостью является стандартом в Германии, Испании, Португалии и Великобритании. Принимая его, Турция приближает свой рынок к нормативной базе, которую уже ожидают европейские и американские покупатели.

Как иностранному покупателю совершить покупку сейчас, шаг за шагом

1. Предложение принято и подписано СПС

   Вы согласовываете цену и условия с продавцом и подписываете договор обещания продажи (Satış Vaadi Sözleşmesi). На этом этапе деньги продавцу не передаются.

2. Средства, отправленные на счет системы безопасных платежей

   You transfer the purchase amount — in TRY, USD or EUR — into the licensed bank's ring-fenced account, not the seller's personal account. The bank issues a digital confirmation.

3. Отчет об оценке и заявление на получение Тапу поданы

   Лицензированный оценщик выдает обязательный отчет об оценке недвижимости (Gayrimenkul Değerleme Raporu). Покупатель и продавец подают заявление о переходе права собственности в местное земельное управление.

4. Переоформление права собственности в офисе Тапу

   The Land Registry records the transfer of ownership into the foreign buyer's name. The Tapu is issued on the same day.

5. Средства, перечисленные продавцу

   Только после подтверждения Тапу система безопасных платежей переводит средства продавцу. Если сделка не удалась, ваши деньги возвращаются вам.

What changes for foreign buyers — and what doesn't

Влияет ли это на турецкое гражданство за инвестиции?

The USD 400,000 minimum threshold, the three-year hold requirement and the list of eligible provinces are all unchanged. However, the CBI evaluation process now uses the Secure Payment System trail as the primary proof of payment. That's actually good news — it removes the ambiguity around proof-of-transfer documentation that used to slow CBI files down by several weeks.

Риски и что нужно учитывать

The main operational risk in the first few months will be capacity at the licensed banks — demand is expected to spike immediately after 1 May, and turnaround on new escrow account openings may lengthen. Foreign buyers closing a purchase in May or June 2026 should start the account setup at least three weeks before their target Tapu date. A second consideration is currency: if you're buying in USD or EUR, lock your FX rate with the bank at the time of transfer, not at the time of release, so you're not exposed to lira movements during the escrow window.

Часто задаваемые вопросы