در ۲۳ آوریل ۲۰۲۶، در سخنرانی تلویزیونی از آنکارا، رئیس جمهور ترکیه رجب طیب اردوغان بسته تشویقی را برای سرمایه گذاران خارجی که دو دهه اخیر تهاجمی ترین بسته عنوان شده است، اعلام کرد: یک ۲۰ سال معافیت مالیاتی برای سرمایه‌گذاران خارجی واجد شرایط, ، با هدف جذب سرمایه بلندمدت به بخش‌های املاک، زیرساخت و بخش‌های استراتژیک منتخب ترکیه.

برای خریداران بالقوه املاک بین‌المللی، این اعلامیه یک لایه دوم قدرتمند را بر روی آنچه که از دیرباز establecer شده بود، اضافه می‌کند. برنامه شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری. در حالی که مسیر شهروندی یک گذرنامه دوم در ازای خرید ملکی به ارزش 400,000 دلار ارائه می دهد، تعطیلات مالیاتی جدید چیز دیگری ارائه می دهد: دو دهه معافیت مالیاتی ساختاری درآمد حاصل از املاک و مستغلات و سرمایه‌گذاری‌های همسو در آن دوره. در کنار هم، محاسبات مربوط به ترکیه به عنوان یک مقصد سرمایه‌گذاری را بازتعریف می‌کنند.

این گزارش در مورد آنچه در واقع در اعلامیه گنجانده شده است (و آنچه هنوز تعریف نشده است)، چگونگی تعامل این چارچوب با برنامه‌های موجود، یک مثال عملی از پس‌انداز در یک پرتفوی سرمایه‌گذار معمولی، و پیامدهای عملی در صورتی که در ۱۲ تا ۲۴ ماه آینده خرید در ترکیه را در نظر دارید، بحث می‌کند.

اعلامیه در واقع چه چیزی را پوشش می‌دهد

بر اساس خلاصه رسمی منتشر شده همراه با سخنرانی رئیس جمهور، معافیت مالیاتی ۲۰ ساله شامل سرمایه‌گذاران خارجی واجد شرایط در چهار دسته اصلی مالیاتی خواهد بود. جزئیات دقیق در "رزمی گازته" (روزنامه رسمی) منتشر خواهد شد، زیرا مقررات اجرایی تا سه ماهه سوم سال ۲۰۲۶ اجرایی می‌شوند، اما چارچوب کلی مشخص است:

• مالیات بر درآمد شخصی بر درآمد اجاره از ملک واجد شرایط ترکی - معافیت کامل به مدت ۲۰ سال از تاریخ خرید، قابل اجرا برای افراد خارجی با دارایی واجد شرایط.
• مالیات بر عایدی سرمایه هنگام فروش دارایی‌های واجد شرایط - معافیت کامل برای دارایی‌های نگهداری شده برای حداقل دوره نگهداری (انتظار می‌رود ۳+ سال باشد، که منعکس کننده ساختار برنامه شهروندی است).
• مالیات تکلیفی در مورد سود سهام و توزیع از ساختارهای شرکتی واجد شرایط ترکیه که توسط سرمایه‌گذاران خارجی کنترل می‌شوند - نرخ کاهش یافته یا معافیت کامل که در مقررات اجرایی تعریف شود.
• مالیات بر دارایی (املاک) — معافیت جزئی یا کاهش نرخ برای املاک خارجی واجد شرایط؛ دامنه نهایی تابع مقررات اجرایی.

به طور انتقادی، این اعلامیه پیش‌نمایشی از توسعه دسته‌های سرمایه‌گذاری واجد شرایط فراتر از املاک مسکونی - شامل املاک تجاری خاص، صندوق‌های سرمایه‌گذاری با اقامتگاه ترکیه (صندوق‌های سرمایه‌گذاری ترک)، و مشارکت در زیرساخت‌ها. طبقه‌بندی کامل "سرمایه‌گذاری‌های واجد شرایط" توسط خزانه و وزارت دارایی صادر خواهد شد.

چه کسی واجد شرایط سرمایه‌گذار خارجی است

این چارچوب سه دسته سرمایه خارجی را هدف قرار می‌دهد که هر کدام مکانیسم‌های واجد شرایط بودن متمایزی دارند:

۱. افراد خارجی

شهروندان غیرترکیه‌ای که سرمایه‌گذاری‌های شخصی بیش از حد معینی انجام می‌دهند (انتظار می‌رود این میزان با حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا در برنامه شهروندی فعلی همسو شود یا جایگزین شود). افرادی که در حال حاضر از طریق سرمایه‌گذاری تابعیت ترکیه را دارند، واجد شرایط تعطیلی مالیاتی بر سرمایه واجد شرایط اضافی هستند، به این معنی که این دو برنامه قرار است مکمل یکدیگر باشند نه انحصاری.

۲. شرکت‌های ترکیه‌ای تحت کنترل خارجی

نهادهای حقوقی ثبت شده در ترکیه (شرکت با مسئولیت محدود یا شرکت سهامی) با مالکیت اکثریت خارجی مستند شده. این امر ساختارهای سرمایه‌گذاری خانوادگی (family-office)، شرکت‌های با هدف ویژه (SPV) سرمایه‌گذاران خارجی و سرمایه‌گذاری‌های مشترک (JV) توسعه‌دهندگان بین‌المللی را در بر می‌گیرد - که با برنامه‌هایی در سایر نقاط که مزایا را به خریداران فردی محدود می‌کنند، یک توسعه قابل توجه محسوب می‌شود.

۳. سرمایه‌گذاران نهادی خارجی

صندوق‌های ثروت حاکمیتی، صندوق‌های بازنشستگی خارجی و سرمایه‌گذاران نهادی دارای مجوز که الزامات ثبت‌نام نزد هیئت مدیره بازارهای سرمایه ترکیه (SPK) را برآورده می‌کنند. این دسته به احتمال زیاد بیشترین میزان ورودی سرمایه مطلق را در افق ۲۰ ساله هدایت خواهد کرد.

نحوه تطابق با تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری

مهم‌ترین تعامل برای خریداران ملک بین تعطیلات مالیاتی جدید و موجودیت موجود ترکیه است برنامه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری. امروزه، آن برنامه شهروندی ترکیه - و گذرنامه دوم - را به اتباع خارجی که بیش از 400,000 دلار در املاک و مستغلات ترکیه که حداقل سه سال نگهداری می شود، اعطا می کند. از زمان راه اندازی، حدود 25000 سرمایه گذار خارجی از آن استفاده کرده اند.

چارچوب جدید به خریداران اجازه می‌دهد تا:

• از همان خرید ملک واجد شرایط برای ادعای هم مسیر شهروندی و هم معافیت مالیاتی ۲۰ ساله بر درآمد اجاره/سود سرمایه از آن ملک استفاده کنید
• ترکیب خرید مسکونی ۴۰۰,۰۰۰ دلاری با سبد گسترده‌تری از سرمایه‌گذاری‌های واجد شرایط (ملک تجاری، صندوق‌های سرمایه‌گذاری) برای فعال کردن معافیت مالیاتی در پرتفوی بزرگتر
• متقاضیان سرمایه‌گذاری از طریق شهروندی که بعداً دارایی‌های ترکیه‌ای بیشتری را به دست می‌آورند، مزایای مالیاتی را بر سرمایه اضافی بدون از سرگیری مجدد روند شهروندی مطالبه کنند.

"سیگنال اینجا روشن است: ترکیه خواهان سرمایه‌گذاری خارجی بلندمدت است و آماده است تا برای جذب آن، از درآمد مالیاتی این سرمایه چشم‌پوشی کند. برای سرمایه‌گذارانی که برنامه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری را با گزینه‌های دیگر مقایسه می‌کنند، اضافه شدن دوره معافیت مالیاتی ۲۰ ساله، پروفایل بازده پس از کسر مالیات را به طور قابل توجهی تغییر می‌دهد."

مثال عملی: پس‌انداز ۲۰ ساله در یک پرتفوی املاک $1

یک سرمایه‌گذار فرضی خارجی را در نظر بگیرید که سبد املاک مسکونی استانبول به ارزش ۱،۰۰۰،۰۰۰ دلار آمریکا خریداری می‌کند - به عنوان مثال، یک آپارتمان ۴۰۰،۰۰۰ دلاری در بشیکتاش (واجد شرایط شهروندی) به علاوه دو آپارتمان ۳۰۰،۰۰۰ دلاری در کادیکوی و شیشلی. فرض کنید:

• بازده ناخالص اجاره سالانه ۵٪ = ۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا درآمد اجاره در سال
• نرخ استاندارد مالیات بر درآمد اجاره برای غیرمقیم‌ها: پله‌ای، تقریباً ۱۵–۳۵ درصد که در این بازه اعمال می‌شود.
• مالیات املاک (Emlak Vergisi): حدود ۰.۲ % از ارزش اعلام‌شده به‌صورت سالانه ≈ ۲۰۰۰ دلار آمریکا
• افزایش ۲۰ ساله ارزش ملک: با فرض نرخ مرکب محافظه‌کارانه ۴٪ واقعی، ارزش نهایی حدود ۲.۲ میلیون دلار

تحت رژیم فعلی قبل از تعطیلات، سرمایه‌گذار حدود ۱۰,۰۰۰ تا ۱۷,۰۰۰ دلار آمریکا در سال مالیات بر درآمد اجاره، به علاوه ۲,۰۰۰ دلار مالیات بر دارایی پرداخت می‌کرد - که مجموعاً ۲۴۰,۰۰۰ تا ۳۸۰,۰۰۰ دلار در افق ۲۰ ساله را شامل می‌شود، قبل از در نظر گرفتن سود سرمایه در هنگام خروج.

برای یک سبد سرمایه‌گذاری ۱ میلیون دلاری، تعطیلی مالیاتی به طور منطقی می‌تواند حفظ کند ۴۰۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ دلار بازده پس از کسر مالیات در طول دوره نگهداری — عملاً افزایش ۴۰ تا ۵۰ واحدی در سود خالص اقتصادی نسبت به سرمایه غیرمشمول شرایط. رقم واقعی بستگی به آستانه‌های دقیق و دامنه معافیت در مقررات اجرایی دارد، اما مرتبه بزرگی آن با آنچه در اطلاعیه اشاره شده است، همخوانی دارد.

مقایسه پیشنهاد ترکیه با موارد بین‌المللی

در مقایسه با سایر برنامه‌های اقامت و سرمایه‌گذاری جهانی و معافیت‌های مالیاتی، ترکیب شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری + تعطیلات مالیاتی ۲۰ ساله، ترکیه را به طور تهاجمی در موقعیت بهتری قرار می‌دهد. مقایسه‌ای ساده:

متمایز کننده: بیشتر برنامه‌های اروپایی اقامت را بدون معافیت مالیاتی ساختاری چند دهه‌ای که به خود سرمایه‌گذاری در املاک گره خورده است، ارائه می‌دهند. بسته ترکیه، امکان دریافت پاسپورت دوم، آستانه ورود پایین‌تر و تعطیلات مالیاتی طولانی‌مدت را ترکیب می‌کند – ترکیبی که هیچ‌کدام از گزینه‌های جایگزین established در حال حاضر با آن برابری نمی‌کنند.

جدول زمانی پیاده‌سازی و نکات قابل توجه

اعلام ریاست جمهوری قصد سیاسی است. مکانیسم‌های قانونی در سه مرحله مورد انتظار اجرا خواهد شد:

• دومین فصل ۲۰۲۶ (مه-ژوئن) — فرمان شورای وزیران در خصوص انتشار چارچوب کلی و آستانه‌های صلاحیت.
• سه ماهه سوم ۲۰۲۶ (تیر–شهریور) — اجرای مقرراتی از سوی وزارت خزانه‌داری و امور مالی که مصادیق دقیق طبقه‌بندی‌های مالیاتی معاف، طبقه‌بندی سرمایه‌گذاری واجد شرایط و رویه‌های درخواست را مشخص می‌کند.
• از فصل چهارم ۲۰۲۶ به بعد — موج اول درخواست‌ها پردازش شد؛ انتظار می‌رود مقررات انتقالی برای سرمایه‌گذارانی که دارایی‌های واجد شرایط را در اواخر سال ۲۰۲۵ تا اوایل سال ۲۰۲۶ خریداری کرده‌اند، تعریف شود.

سرمایه‌گذارانی که خرید در سال ۲۰۲۶ را در نظر دارند، باید به طور خاص مراقب موارد زیر باشند: (1) درمان انتقالی خریدهای قبل از اعلام (آیا تعطیلات مالیاتی به طور عطف به ماسبق برای خریدهای واجد شرایط ۲۰۲۵/۲۰۲۶ اعمال خواهد شد؟), (2) دسته‌های دقیق املاک واجد شرایط، و (3) هرگونه الزامات مربوط به دوره نگهداری، وضعیت اقامت، یا ثبت نام نزد مقامات مالیاتی ترکیه.

اگر در نظر دارید خریدی در ترکیه انجام دهید، این به چه معناست

نکات کاربردی برای خریداران بالقوه: این لحظهٔ برنامه‌ریزی است، نه تعلل.. سه دلیل:

• احکام انتقالی به طور تاریخی به نفع کسانی است که زودتر اقدام می‌کنند. هنگامی که ترکیه در سال ۲۰۱۷ برنامه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری را معرفی کرد، خریداران که در ۱۲ ماه اول معامله را نهایی کردند، از بهترین شرایط بهره‌مند شدند. همین پویایی احتمالاً در مورد معافیت مالیاتی نیز صدق می‌کند.
• قیمت املاک به سیگنال‌های تقاضا واکنش نشان می‌دهند. اعلامیه‌های انگیزشی قبلی سرمایه‌گذاران خارجی در ترکیه (کاهش حد آستانه شهروندی در سال ۲۰۱۸ از ۱ میلیون دلار به ۲۵۰ هزار دلار، افزایش در سال ۲۰۲۲ به ۴۰۰ هزار دلار) منجر به شتاب قابل توجه قیمت در بخش‌های واجد شرایط در عرض ۱۲ ماه پس از اعلام شد.
• آستانه صلاحیت به احتمال زیاد با گذشت زمان افزایش خواهد یافت. با افزایش حجم درخواست‌ها، ترکیه در گذشته معیارهای واجد شرایط بودن را سخت‌گیرانه‌تر کرده است - به این معنی که در دسترس‌ترین نقطه ورود معمولاً درست در زمان راه‌اندازی برنامه است.

اگر در حال حاضر در نظر دارید مسیر شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری, تعطیلات مالیاتی وزن قابل توجهی به این استدلال می‌بخشد. اگر اینطور نبود، تعطیلات به تنهایی ممکن بود عامل تعیین‌کننده باشد. در هر صورت، ۱۲ تا ۱۸ ماه آینده پنجره‌ای از شفافیت قیمت‌گذاری و سیاست را نشان می‌دهد که بعید است دوباره تکرار شود.

مراحل بعدی

اگر مایلید نحوه تأثیر چارچوب جدید بر وضعیت خاص خود را ارزیابی کنید:

• درخواست به‌روزرسانی ما راهنمای خریدار پوشش دسته‌های املاک واجد شرایط و بازدهی پیش‌بینی‌شده پس از کسر مالیات تحت چارچوب جدید
• برای مشاوره جهت بحث وقت بگیرید تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری + تعطیلات مالیاتی بر روی پرتفویی که متناسب با بودجه شماست
• برای دریافت مقررات اجرایی به محض انتشار، در لیست هشدار خط مشی ما ثبت نام کنید.

تیم مشاوره Tru Property Turkey در بیش از ۱۵۰ معامله در مسیر شهروندی دخیل بوده است و در حال حاضر پرتفوی مشتریان را تحت چارچوب جدید با اجرایی شدن مقررات مربوطه، جایگزین می‌کند.